Calculadora rentar vs comprar

Compara el costo neto de comprar vivienda, después del capital que acumulas, con el costo total de rentar durante el tiempo que planeas quedarte.

Compara el costo neto de comprar, después del capital acumulado, con el costo de rentar en el mismo periodo.

Precio de la vivienda

Pago inicial

Tasa hipotecaria

Plazo de la hipoteca

años

Renta mensual

Años que planeas quedarte

años

Costos de propiedad (% del valor por año)

Impuesto predial, seguro de vivienda y mantenimiento combinados.

Crecimiento anual de vivienda y renta

Se aplica al valor de la vivienda y a tu renta.

Costos de cierre y venta (% del precio)

Costos únicos al comprar y luego vender, como comisiones del prestamista y del agente.

Pago hipotecario mensual

$2,275

Costo total de rentar

$220,679

Costo neto de comprar

$158,155

Capital en la vivienda al final

$227,945

Comprar menos rentar

-$62,524

Los resultados son estimaciones con fines informativos.

Excludes PMI, tax effects, and the return the down payment could earn if invested instead.

Guía de uso

Cómo funciona esta comparación

Rentar y comprar son difíciles de comparar porque buena parte del pago hipotecario no es un costo puro. Una parte de cada pago reduce el préstamo, y la vivienda puede valer más cuando la vendas. Esta calculadora suma lo que gastarías en cada caso durante el mismo periodo y luego resta el capital que tendrías al final.

Para comprar, suma el pago inicial, cada pago hipotecario mientras vives ahí, los costos de propiedad (impuesto predial, seguro y mantenimiento, ingresados juntos como porcentaje anual del valor de la vivienda) y los costos únicos de cierre y venta. Después resta tu capital al final: el valor proyectado de la vivienda menos el saldo que aún debes. Lo que queda es el costo neto de comprar. Para rentar, suma la renta de cada mes y la aumenta una vez al año según la tasa de crecimiento.

Un resultado negativo en “Comprar menos rentar” significa que comprar salió más barato en ese periodo; un resultado positivo significa que rentar fue más barato.

Qué inclina la decisión

Lo que más importa es cuánto tiempo te quedas. Los costos de cierre y venta se pagan una sola vez y los primeros pagos hipotecarios son mayormente interés, así que comprar suele perder en estancias cortas y ganar en las largas. Con los valores predeterminados, rentar es más barato para 2 años, ambas opciones quedan casi iguales a los 3 años y comprar sale adelante a partir de los 4 años.

La relación precio-renta es una revisión rápida: divide el precio de la vivienda entre un año de renta. Los valores predeterminados dan $450,000 ÷ ($2,400 × 12) ≈ 15.6. Las relaciones bajas suelen favorecer la compra y las superiores a 20 suelen favorecer la renta, aunque las tasas hipotecarias y los impuestos locales pueden mover esos límites.

El crecimiento del valor de la vivienda favorece la compra porque se suma directamente a tu capital. Con 0% de crecimiento en lugar de 3%, la comparación predeterminada de 7 años pasa de un ahorro de unos $62,500 al comprar a un ahorro de unos $54,000 al rentar.

Qué deja fuera esta comparación

La omisión más grande es el costo de oportunidad: el rendimiento que tu pago inicial y tus costos de cierre podrían generar si los invirtieras en lugar de ponerlos en una vivienda. En varios años con un rendimiento moderado, eso puede sumar decenas de miles de dólares a favor de rentar.

Tampoco se incluyen el seguro hipotecario privado (normalmente obligatorio con menos del 20% de pago inicial en un préstamo convencional), la deducción de intereses hipotecarios (que solo ayuda si detallas deducciones) ni el seguro de inquilino. Si comprar gana por poco margen, toma el resultado como un empate y deja que la flexibilidad y tus planes decidan.

También puedes revisar Calculadora de hipoteca y Calculadora de asequibilidad hipotecaria para comparar escenarios.

Fórmula

Monto del préstamo = precio − pago inicial; el pago mensual usa la fórmula estándar de amortización según el plazo de la hipoteca
Costo total de rentar = suma de la renta mensual, aumentada cada año según la tasa de crecimiento
Capital al final = precio × (1 + crecimiento)^años − saldo pendiente del préstamo
Costo neto de comprar = pago inicial + pagos hipotecarios + costos de propiedad + costos de cierre y venta − capital al final
Comprar menos rentar = costo neto de comprar − costo total de rentar

Ejemplo: vivienda de $450,000 vs renta de $2,400 durante 7 años

Comprar: $90,000 de pago inicial y un préstamo de $360,000 al 6.5% a 30 años, con un pago de $2,275.44 al mes.
En 7 años gastas unos $386,100: el pago inicial de $90,000, $191,137 en pagos hipotecarios, $68,962 en costos de propiedad y $36,000 en costos de cierre y venta.
Con un crecimiento anual de 3%, la vivienda vale unos $553,443 y aún debes unos $325,498, lo que deja $227,945 de capital. Costo neto de comprar: unos $158,155.
Rentar: $2,400 al mes con aumentos de 3% al año suman unos $220,679. Comprar resulta unos $62,524 más barato en los 7 años.

Rentar vs comprar según el tiempo de estancia

Valores predeterminados: vivienda de $450,000 con $90,000 de pago inicial, hipoteca al 6.5% a 30 años, renta de $2,400, costos de propiedad de 2% anual, crecimiento de 3% anual y 8% de costos de cierre y venta. Una diferencia negativa significa que comprar cuesta menos.

Años que planeas quedarte	Costo total de rentar	Costo neto de comprar	Comprar menos rentar
2 años	$58,464	$73,159	$14,695
3 años	$89,018	$91,109	$2,091
4 años	$120,488	$108,609	-$11,879
5 años	$152,903	$125,635	-$27,268
7 años	$220,679	$158,155	-$62,524
10 años	$330,160	$202,660	-$127,500
15 años	$535,649	$263,098	-$272,551

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo debo quedarme para que comprar tenga sentido?

Depende de los precios, la renta y las tasas donde vives; por eso el periodo de comparación se puede ajustar. Con los valores predeterminados, comprar alcanza el punto de equilibrio en unos 3 años. Muchas personas usan 5 años como regla práctica, porque recuperar los costos de cierre y venta toma varios años de crecimiento del capital.

¿Por qué no comparar solo la renta con el pago hipotecario?

Porque parte de cada pago hipotecario reduce el saldo del préstamo y conservas ese dinero como capital al vender. Comparar la renta con el pago completo exagera el costo de comprar, mientras que ignorar impuestos, seguro y mantenimiento lo subestima. Esta calculadora cuenta todos esos conceptos.

¿Qué debo ingresar en costos de propiedad?

Combina impuesto predial, seguro de vivienda y mantenimiento como porcentaje del valor de la vivienda. El impuesto predial promedia cerca del 1% del valor a nivel nacional, pero varía mucho según el estado, y una guía común de mantenimiento es alrededor del 1% al año. Un total de 2% a 3% es un rango razonable para probar.

¿Rentar es tirar el dinero?

No. La renta paga vivienda con flexibilidad y sin riesgo de mantenimiento. Los propietarios también pagan costos que no generan capital: intereses, impuesto predial, seguro, mantenimiento y costos de transacción. La mejor opción es la de menor costo neto para el tiempo que te quedarás, junto con la flexibilidad que necesitas.