Calculadora de hipoteca

Cómo funciona un pago hipotecario

Un pago hipotecario estándar a tasa fija se compone de capital e interés (a menudo “P&I”). El capital reduce el saldo del préstamo, mientras que el interés es el costo de pedir prestado y se calcula sobre el saldo restante. Al inicio del préstamo, la parte de interés suele ser mayor; con el tiempo el saldo baja y una mayor parte del pago se destina al capital.

En la práctica, muchas personas pagan más que P&I cada mes. El prestamista (o administrador) puede cobrar “escrow” para impuestos prediales y seguro del hogar, y algunas propiedades tienen cuotas HOA. Esta calculadora separa estos conceptos: calcula el pago P&I según monto, tasa y plazo, y luego suma estimaciones opcionales mensuales de impuestos, seguro y HOA para mostrar un presupuesto más realista.

Usa esta calculadora como herramienta de planificación. En el mundo real, la tasa puede variar según puntaje crediticio, puntos, comisiones y reglas locales (incluido PMI). Aun así, las matemáticas del P&I son consistentes y ayudan a comparar escenarios como mayor pago inicial, plazo más corto o distinta tasa.

Para presupuestar, lo más importante es pensar en el “costo total mensual de vivienda”, no solo el pago hipotecario. Impuestos y seguro pueden cambiar con el tiempo, y las cuotas HOA dependen de la propiedad. Esta calculadora mantiene visibles esos conceptos para planificar la asequibilidad.

Entradas clave (y qué cambian)

El precio de la vivienda y el pago inicial determinan el monto del préstamo. Un pago inicial mayor reduce el capital que pides prestado, lo cual suele bajar el pago mensual y el interés total. También puede reducir o eliminar el seguro hipotecario (PMI) según reglas del prestamista.

La tasa y el plazo son los mayores impulsores del pago después del capital. Una tasa menor reduce el interés mensual; un plazo más corto reduce el número de pagos. Plazos cortos suelen tener pagos más altos, pero pueden reducir mucho el interés total.

El impuesto predial y el seguro del hogar no son parte del P&I, pero sí son parte de lo que realmente pagarás cada mes si hay escrow (o si apartas dinero tú). Al comparar zonas, los impuestos pueden importar tanto como la tasa.

Cómo interpretar la gráfica de amortización

La gráfica de saldo restante muestra qué tan rápido construyes patrimonio pagando capital. En una hipoteca a tasa fija, el saldo baja lento al inicio y más rápido después — no porque cambie el pago, sino porque el interés baja cuando baja el saldo.

El desglose capital vs. interés ayuda a ver el costo total de financiar. Dos escenarios pueden tener pagos similares pero intereses totales muy distintos (por ejemplo: tasa menor vs. plazo más corto). Úsalo como una vista rápida del “costo de financiamiento”.

Asequibilidad: qué incluye y qué no incluye

Esta calculadora estima el costo mensual de vivienda usando P&I más impuestos/seguro/HOA opcionales. No incluye PMI, comisiones, puntos, costos de cierre ni servicios. Esos elementos pueden cambiar de forma importante el efectivo inicial o el costo mensual real.

Para evaluar asequibilidad, considera tus obligaciones mensuales totales, ahorro de emergencia y estabilidad de ingresos. Un pago que “cuadra” en papel puede ser incómodo si no deja margen para mantenimiento, cambios laborales o imprevistos.

Para un plan conservador, prueba una tasa un poco mayor y estimaciones algo más altas de impuestos/seguro. Si aun así funciona, reduces el riesgo de sorpresas.

Comparaciones comunes de escenarios

Pago inicial vs. tasa: Subir el pago inicial reduce el monto; comprar puntos puede bajar la tasa. La mejor opción depende de cuánto tiempo mantendrás el préstamo y el costo de oportunidad del efectivo. Compara el cambio en pago mensual y el cambio en interés total.

15 años vs. 30 años: Un plazo de 15 años suele tener pago más alto pero puede reducir mucho el interés total. Si puedes pagarlo con comodidad, podrías construir patrimonio más rápido. Si aprieta, 30 años da flexibilidad — y aún puedes pagar extra al capital cuando sea posible.

Impuestos/seguro por ubicación: Dos casas iguales en condados distintos pueden tener costos mensuales muy diferentes por impuestos prediales. Al comparar zonas, usa estimaciones realistas de impuestos y seguro; a menudo determinan más tu presupuesto que pequeñas variaciones de tasa.